前言：
4月24日，中國奧園集團股份有限公司（03883-HK；以下簡稱：中國奧園）宣佈，推售位於香港葵湧的活化商廈項目——AOFFICE 46奧創中心，總貨值14億港元。
而在去年，中國奧園管理層就定下了2019年銷售突破千億的目標。
據年報披露顯示，2018年公司實現合同銷售收入為913億元，完成全年目標的125%，同比增長1倍，這樣來看，中國奧園拿下千億目標似乎不在話下。
如今，在「房住不炒」政策趨嚴下，房產股像是被狠狠地潑了一盆冷水，市場進入低迷期，不禁讓人打出問號，中國奧園的高擴張路線還能持續多久？
全線上升，業績踏上「快車道」
作為中國首個復合地產的創造者，中國奧園2007年在香港聯交所主板上市後，聚焦粵港澳大灣區，同時佈局華南、華東、中西部核心區及環渤海區。
年報顯示，截至2018年底，公司完成合同銷售總額為912.8億元，相較於2017年全年大幅增長1倍，同時完成全年目標730億元的125%；全年合同銷售面積約為886.3萬平方米，同比大幅增長98%；平均售價約為每平方米1.03萬元，同比增加1.4%。
其中，來自粵港澳大灣區的城市貢獻合同銷售約為280億元，佔總合同銷售的31%。
從主營業務來看，中國奧園主要靠物業發展、物業投資、經營酒店來獲取收益。2018年，公司的總營業額為310.06億元，同比增長62.2%；其中物業發展貢獻最大，佔比高達95.9%。
營收大幅上升的同時，公司的毛利增長也很飛速。2018年，公司獲得毛利為96.34億元，較2017年的51.11億元上升88.5%，毛利率為31.1%。
此外，2018年公司股東應佔溢利為24.09億元，較2017年的16.40億元上升46.9%；核心淨利潤（不包括投資性物業公平值收益、匯兌差異淨額、衍生金融工具公平值變動收益等非經常性損益及其對應的稅金）為30.74億元。
高速擴張下，隱憂仍存
優秀的業績背後，得益於中國奧園採取的「快速開發、快速銷售、快速回款」的高週轉策略，併由此產生了一係列規模效應。
而在高週轉的規模角逐壓力下，房企普遍利用債務籌措資金，來保持增速。
拿中國奧園為例，截至2018年底，公司資產總額為1888.58億元，負債總額為1581.24億元（2017年為986.80億元），同比增長60.24%。
從借款來源看，2018年銀行及其他借款為407.52億元，較2017年的277.95億元同比增長46.62%；優先票據及公司債券約為169.70億元，同比增長34.95%。
縱向來看，2016-2018這三年，隨著規模的擴張，中國奧園的資產負債率一路飙升，分别為77.97%、78.44%、83.73%。
負債增長外，中國奧園相應的銷售、行政開支也在大幅增長。
數據顯示，2018年公司銷售及分銷開支總額約為14.32億元，同比增長54.6%；同時隨著市場推廣及宣傳活動的增加，公司的行政開支為17.36億元，較2017年的8.00億元上升117.1%；員工薪金為14.53億元，直接為上一年的近兩倍。
對此，有市場人士指出，從財報來看，中國奧園債務及行政開支大幅增加已是不爭的事實，需要警惕快速擴張過程中的現金流風險。
樓市降溫，高擴張策略還能持續多久？
過去一年，各地房產調控政策持續加碼，全國樓市經歷了從局部過熱到整體降溫的過程，雖仍處高位，但快速增長勢頭已基本結束。
尤其在近期，監管部門再次重申房住不炒、因城施策等内容，調控高壓態勢不減，不斷升高的融資成本和債務壓力，成為眾多中小房地產企業無法逾越的大山。
因此，在行業低迷、房企巨頭佔據優勢市場份額的背景下，中國奧園輝煌業績持續的困難很大。再加上這幾年來，中國奧園旗下的樓盤頻現投訴維權問題，口碑受損也可能會對其業績產生影響。
總結：
行業環境變幻莫測，2019年被市場稱為最難預判房地產市場走勢的一年。受此影響，多數房企内部管理和運營越來越趨於精細化，戰略佈局也越來越走向多元化。
在此背景下，中國奧園靠粗放式擴張向千億進發雖有點不合時宜，此類房企後續的業務競爭會越來越大，中國奧園要實現千億目標仍需付出艱苦努力。