通脹週報：美國樓市數據應證擔憂，通脹猶如“潮水”
Michael Ashton | 2022年5月24日 13:04
Investing.com - 首先，一個事實是，經濟增長不會引起通脹，而衰退也不會引起通縮。所以，儘管我對當下美國經濟的增長前景不樂觀，但是我也並不認為這會對遏制通脹有任何幫助。
上周公佈的成屋銷售報告令市場失望，也證實了房屋建築商和地產商的合理擔憂，即抵押貸款利率上行和經濟放緩，的確抑制了成屋交易量和成交量。
數據顯示，房屋銷售按季節調整的年率增長了561萬戶，低於預期，也是疫情封控最初幾個月以來的最低水準。雖然和疫情時期相比，這仍然是一個相對健康的增長，但問題是，利率的上升正在減緩房屋周轉的速度。
成屋市場所表現出來的結果，事實上是高利率導致經濟活動放緩更為明顯的方式之一，顯然也是美聯儲希望看到的結果——遏制房地產市場過熱，從而壓制房價上漲趨勢。
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另一方面，數據還顯示，4月份美國房價環比上漲了4.38%，同比增長了14.8%。現在的房地產市場價格應該具有很強的季節性，但是從歷史上來看，往年的4月份，也僅有2005年和2013年的4月月率漲幅較高，前者是因為房地產泡沫膨脹，後者則是泡沫破滅後經過漫長低迷後的市場反彈。我們不妨來看看下圖，這是彭博社按照過去五年計算的房價月率變化，頂部的藍色線是4月的月率趨勢。
綜合兩個數據，我們就可以看到，雖然成屋銷售疲軟，但是房價仍在強勁上漲。當然，房價不可能以每年15-20%的速度持續下去。但重要的是，成屋銷售和房價之間的聯繫也微乎其微。
然而，需要關注的是，較高的抵押貸款利率首先影響的是對價格更為敏感的買家，但更重要的是，只要整體價格水準本身持續快速上漲，任何固定資產的名義價格都會持續上漲，物價水準也會一直變化。
舉例來說，當通脹率達到8%左右，房價的年率大約在14%左右。當我們看到14%的增幅可能會很吃驚，但是需要注意的是，這是在8%還是在2%的通脹率背景下看這個數據。1999年以來，美國的房價中值每年比通脹率上漲約2.3%，包括金融危機時期。而目前是6%左右的實際增長率，雖然從長遠來看這個增長率很難持續，但是這也並不奇怪。
無論如何，房價和銷售額都在下降，美聯儲已經成功地減緩了經濟的增長。事實上，如果鮑威爾主席信守承諾的話，那麼即使是冒著經濟“硬著陸”的風險，美聯儲也會繼續推高利率。不過，我仍然懷疑，眼看著股市繼續下跌，失業率開始上升，美聯儲仍會無動於衷。
退一步來看，我們總是會錯誤地使用2%的通脹目標來衡量市場。但是，你必須不斷地提醒自己，價格水準是即時變化的。我們在上周的文章裏提到過，雖然房價的通脹峰值已經到來，但是這也並不意味著房價會出現下跌。
要知道，美元現在的價值要比新冠危機前要低很多，因為貨幣的數量供應比危機前要多得多，2010年以來，M2事實上已經增長了148%，而房價上漲幅度約為122%。從以下這張圖，我們就可以看到，我們在測算了泡沫後的低估以來，房價的趨勢和貨幣趨勢並不相符。這張圖也很有趣，因為它似乎顯示了房價一個良好的拐點，正好是出現在貨幣供應增長出現良好拐點的時候，這確實很巧。
我們在房地產市場看到單位銷量下滑，但是價格持續增長。這個規律也同樣適用於幾乎所有類別的資產。在更廣泛的經濟中，一般來說，當我們開始看到單位銷售增長下降時，價格實際上會繼續上漲。
舉個例子，當我們聽到一些公司公佈業績後，在電話會議中說其銷售額的變化，我們常常聽到他們討論兩件事，一是以美元為單位的銷售額的變化，其次是單位的變化，這兩個不同的角度會刻畫出它們對公司的不同的影響。簡單來說，當整體價格水準上升時，事實上單位是下滑的，而單位價格繼續上漲。
另一個例子是GDP，GDP的計算是用實際單位來衡量的，這也是為什麼有時候，當我們看到通脹的同時，也看到了GDP的下滑。
總體而言，我並不是說所有的價格都在以同樣的速度快速上漲，或者說通脹沒有得到任何改善。但是，我們仍然需要認識到，相對價格變化和絕對價格水準變化之間，是存在差異的，這非常重要。不同產品的價格有漲有落，呈現波浪形走勢，價格水準本身就像潮水一樣，漲潮時，你就應該把自己的城堡移到沙灘上更高一些的地方。
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（翻譯：李善文）
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