美國經濟衰退的線索藏在房價裡？「有價無市」或只是開始
Investing.com | 2022年6月22日 17:44
Investing.com - 作為整體經濟分析的重要依據，美國的房地產市場表現一直備受市場的關注。週二公佈的美國5月成屋銷售連續第四個月出現下滑，而由於美聯儲利率上行會導致房貸升高，成屋銷售後市可能會進一步下滑。儘管房產的成交繼續下滑，但是價格卻再創新高。
全美地產經紀商協會（National Association of Realtors）週二表示，5月份經季節調整的成屋銷售量折合成年率為541萬套，比4月份的修正值560萬套下降了約3.4%，這是該數據連續第四個月低於前一個月，此前市場分析師一致預期降幅約為4.5%。
而且，成屋銷售的速度似乎很快，該協會的數據顯示，上個月，成屋從上市到售出，在市場中平均僅停留了16天左右，是有記錄以來的新低。
全美地產經紀商協會的首席經濟學家Lawrence Yun在接受記者電話採訪的時候表示，5月份的銷售速度是2020年6月以來最弱的，大約和2019年的全年銷售總量持平，他指出，「在經歷了兩年的強勁表現以後，住房銷售基本上已經恢復到2019年疫情前的水平」。
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更需要關注的是，5月份，成屋價格繼續以兩位數的同比速度增長，中位數首次超過了40萬美元，為407,600美元，較去年同期上漲了14.8%，這是連續第123個月出現增長，也是有記錄以來的最長連漲記錄。
整體而言，2022年的抵押貸款利率是向上的，但是5月份的這份數據涵蓋的是6月中旬這次加息75個基點以前完成的交易。房地美的一項調查顯示，5月份30年常規固定利率抵押貸款的平均承諾利率為5.23%，高於4月份的4.98%，2021年全年的平均承諾利率是2.96%。此外，上週，30年期固定貸款平均利率為5.78%，更常見的抵押貸款利率更是飆升至6%左右。
Lawrence Yun直言，房貸利率上升的影響還沒有完全反應在數據中，「在接下來的幾個月時間裡，我預計房屋銷售確實會因此進一步下跌。」
與此同時，Realtor.com的首席經濟學家Danielle Hale也指出，短期的利率走高正在推動美國的房地產市場重置，這有助於住房供應和需求恢復平衡，但隨著買賣雙方因市場條件調整預期，預計今年的房屋銷售將會低於去年。
Redfin的首席經濟學家Daryl Fairweather也表示，抵押貸款利率的突然飆升對住房體系造成了衝擊，美國通脹處於40年以來的高位，抵押貸款利率可能會在一段時間裡保持高位。好消息是，較低的利率水平終於不再推動房價瘋狂地上漲，現有房主得以在創紀錄的低利率水平持有很高淨值的房屋，但是，最近想要購房的人們，則要面臨將近6%的抵押貸款利率，這意味著，成屋銷售的放緩可能會抑制持續到秋季。
此外，NAR的主席Leslie Rouda Smith指出，房屋購買的減少意味著更多人選擇租房，而這會導致租金上漲，從而刺激更多的機構投資者去購買住宅並將其轉化為租賃物業，這可能會給首次購房者帶來額外的財務壓力。
全美地產經紀商協會的數據也顯示，上個月，首次購房者僅佔到全部交易的27%，低於去年同期的31%，而且，按照5月的銷售速度，現有成屋的庫存需要2.6個月才能消化完畢，這也高於去年同期的2.5個月。顯然，因為租金上漲，房價負擔壓力對他們來說已經過大。
在當下美國處於滯脹擔憂的背景下，消費者對於房地產市場的看法仍然比較悲觀，房利美5月進行的一項調查數據顯示，僅有17%的消費者認為現在是買房的好時機，創下了2010年年中以來的新低，而去年同期有35%的受訪者認同買房。
總體而言，對於利率較為敏感的美國房地產市場已經開始降溫，而且，這個市場的下降恐怕還只是一個開始。
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