放水之後，全球房價正在失控！
格隆滙 | 2021年12月14日 08:32
許多人在看到最近的全球房價資料時，或許都不敢相信。
如今，全世界的房價正在以前所未有的速度上漲，兩位元數的漲幅在許多國家甚至已經是常態。
在公佈了住房統計資料的60個市場中，如果只看名義房價，不考慮通脹因素，只有6個市場的房價在跌；而根據通貨膨脹調整後，也有47個的實際房價在漲，比例高達78%。
其中土耳其今年房價漲幅高達29.2%，為全球之最；然後是紐西蘭，房價漲幅為25.9%；韓國今年全國房價平均漲幅為19.08%，創14年新高；美國房價漲幅也達到了18.6%……
資料顯示，今年上半年，全球平均房價同比上漲9.2%，多個國家房價迎來10年來最高漲幅。
看到這些十幾或者二十幾的漲幅，中國人可能不怎麼驚訝，畢竟我們在數年前就經歷過。但對部分市場的人們來說，這是破天荒的爆發。
最瘋狂的時期
最令人震驚的是北美。
在樓市從繁榮維持了長達8年後，美國的房價竟然還在往上蹭。
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美國上一次的漲幅紀錄是在2005年。16年前的那個秋天，漂亮國的房價同比上漲了14.4%。不過在今年4月，這個記錄就被打破了，而且接下來的每一個月都在創新紀錄。
如此趨勢甚至還沒有到頭。美國房地產機構Zillow預計，未來一年，美國房價還將增長13.6%。
這也是美國歷史上少有的瘋狂時期。
然後是多年來都出了名房價穩定的歐洲市場。
這兩年，歐洲房價可以用漲瘋了來形容。截至第三季度，在29個歐洲住房市場中，有26個在漲。
其中德國房價已經保持6年持續增長，現在的房價較2014年初已經上漲了70%，展現出越來越大的活力。
漲幅第一的黑山，去年房價才暴跌了22%，今年就漲了32%，大起大落，心臟不好的真受不了。
“全球藏富之地”的英吉利，則表現出了它的富有。別國的樓市或許充其量只是房價上漲，但這裡確實量價齊升。
據大英稅務海關總署的統計，今年第三季度全國住宅物業的交易量為352160筆，同比增長33%，是2007年以來的最高水準。
從華盛頓到倫敦，全歐美的樓市都活躍得有些過頭。
究其原因，無非兩點。
其一，是各國央行寬鬆的貨幣政策以及持續的低利率環境。
比如去年年底，澳洲央行把現金利率降至0.1%的歷史低點，同時還把抵押貸款率壓到2%以下。這意味著貸款200萬元，支付的年利息還不到4萬元，遠遠低於同等房屋的租金。
所以短短一年，澳洲悉尼的房價中位數就上漲了30%。
事實上，是政府的低利率政策導致了房價上漲，這句話並不為過。
其二，是供需緊張。
首先，大宗商品供應緊張，導致下游各類建築材料價格上揚。
其次是人力短缺。資料顯示，9月底，全美建築業有超過33萬個職位空缺。
受到這兩者的雙重影響，美國單戶住宅的建設量在10月份猛跌，授權建設但尚未開工的房屋數量攀升至15年來最高水準。
而在需求方面。疫情後，遠端辦公催生的住房需求疊加低利率環境推波助瀾，導致需求超預期增長。
資料顯示，今年10月底美國僅有125萬套待售空房，同比下降12%。如果按目前的銷售速度，美國市場上的空屋將在3個月內被搶購一空。
甚至可以這樣說，歐美的房價上漲，目前是看不到盡頭的。
亞洲與歐美的差異
如果說歐美的房價全線上漲，主要得益於低利率與更廣泛的需求。
亞洲則明顯並非如此，過去能夠滿足大部分供應的那部分需求，不是轉向歐美，成為當地房價上漲的推手，就是在遭受衝擊後持幣觀望。
這不僅跟利率沒什麼關係，需求甚至還在變弱，表現出巨大的分化。
一方面，跌的市場慘不忍睹，印尼和馬來西亞等東南亞國家一跌再跌。
以柬埔寨為例，首都金邊的高端公寓平均價格，今年已經下跌了11%，比去年的8%還慘。國際貨幣基金組織對其今年的經濟增長預期，也從原來的4.2%下調至1.9%。
另一方面，漲的市場也是真離譜。
亞洲房價漲得最猛的韓國，儘管政府接連不斷出臺干預政策，但還是有約341萬人離開首爾，首爾人口32年來首次跌破1000萬人。照此情況，市場理應回檔。但從結果來看，房價依然上漲的石頭根本擋不住，絲毫沒有不穩定的樣子。
已經接近執政尾聲的韓國總統文在寅，最近也在一檔電視節目中表示，沒能控制住房價上漲，是自己任期中最大的遺憾。
同時，在購房者湧入的方向上，亞洲和歐美國家也大有不同。
在歐美，尤其是英美兩國，人們開始從大都市逃離，周邊城市和近郊的房價漲幅比核心城市要高得多。
亞洲則恰恰相反，以東南亞地區和日本為甚，人們積極湧入大城市，核心資產愈發稀缺，進一步推高了當地房價，形成閉環。偏僻小城市的房價則跌到一文不值。
所以，儘管房價上漲的熱潮在全球上演，但由於各國的房產稅率、土地制度、社會發展情況、經濟狀況和人均收入水準都不相同，各個市場的具體情況差異很大。
未來怎麼走？
首先是美國的加息週期，這是明年最大的宏觀背景之一，會對房價造成一定衝擊。
眾所周知，美聯儲何時收水主要看通脹指數。而如今美國壓力居高不下，美國寬鬆的貨幣政策、巨量的財政補貼、復蘇的經濟都在不斷刺激著CPI的增長。CPI自今年3月就突破2%的門檻，6、7月的同比增速更是到達了歷史高位5.4%，經濟呈現復蘇過熱的苗頭。
瘋漲的美國房地產最終一定會傳導到通脹上，進而成為影響全球資產和股市等經濟指標的最大隱患。
如果放任過熱，泡沫破裂後很容易形成崩盤；如果撤回太早或者監管過強，房價的下跌可能會影響全球資產的價格，進而威脅到經濟復蘇勢頭；如果刺激措施的撤回速度過慢，可能會使房地產進一步膨脹，加劇對金融穩定的影響。
具體該如何解決，誰也不知道。
明年下半年，若美聯儲如約開始加息，全球央行都得看其眼色，到時房地產市場的高燒有望緩解。大量外資都會撤離新興市場，發達經濟體將不得不面對利率上升的風險。
然後是最近火熱的元宇宙炒房現象。
半個月前，知名歌手林俊也在推特上宣佈自己也購買了分散式大陸Decentraland上的三塊虛擬土地，價值12.3萬美元。
同一天，“分散式大陸”上一塊數字土地被賣出243萬美元的價格，這是當時元宇宙歷史上最大的一筆房地產交易。
這是什麼水準？現實中紐約曼哈頓的平均單套公寓價格也沒有這麼高，更不用說其他地區的房子了。
不過，這個記錄很快就被打破了，另一家元宇宙房地產公司宣佈以約合人民幣2700萬元的價格在沙箱買下了一塊虛擬土地。
雖然在當下，這種高價的虛擬房產更多的仍是噱頭，但因為元宇宙的發展熱度，還是不斷的有人加入進來。
在閑魚上，最誇張的一套“ss環海島嶼”虛擬房產甚至被炒到了一百萬元，有34人標記想要。
時代似乎變了，如果這股元宇宙土地的熱潮繼續蔓延，未來現實中的不少樓市資金也會伺機進入。
尾聲
全世界的房價都在漲，反觀疫情控制最好的中國房地產商卻在打折賣房續命。
這是不是說明，我們國家已經大大減少了對土地財政的依賴，在產業轉型升級方面，已經領先於其他國家了呢？
從歷史上看，房地產泡沫走向瘋狂不一例外受到流動性和低利率的刺激，而房地產高杠杆的屬性又與銀行利率、物價等經濟指標息息相關，一旦泡沫破裂，就會讓房地產危機演變為金融危機和經濟危機。這也是房價走勢成為市場關注和討論焦點的最主要原因。
再從投資角度來看。
在全球樓市火熱的環境下，海外投資機會和國內相比哪個更大一些？如果投海外，是投那些歐洲小國，還是投傳統英國這種？
當然，不管怎樣，首先得有錢上車……
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