美國住房通脹緩解或僅是暫時 通脹抗擊戰仍道阻且長

智通財經APP瞭解到，美國住房通脹是控制整體物價上漲及確保降息轉向的一個關鍵且期待已久的要素，美聯儲官員表示，相信該指標將在未來幾個月內降溫。

然而，真正距離抗擊這一挑戰可能仍然十分遙遠，新公寓的供應渠道可能開始枯竭，而獨戶住宅的存量仍然不足，這將給佔消費者物價指數(CPI)約三分之一的住宅類別帶來未來的價格壓力。

儘管美聯儲2%的通脹目標所使用的指數對住房成本的敏感度較低，但美聯儲官員仍將住房和房租動態視爲通脹之戰中尚未解決的重要部分，這可能也凸顯出當前緊縮信貸政策立場的內在矛盾之一。

美聯儲官員承認，很難找到一種既能控制總體需求，又不會扼殺新房和公寓供應的利率設置，但也有人認爲，決策者已經對經濟傾斜得太厲害。

房地產數據公司CoStar的多家庭分析全國總監傑伊·萊比克(JayLybik)說：“你以爲動動手指就能創造出住房，但現實並非如此。CoStar的數據顯示，在公寓供應量激增之後，到明年年初，新單位數量將急劇下降，每月可能會下降到5萬或6萬個，而要滿足需求，估計需要10萬個。”

Lybik說：“我們面臨着租金真正加速上漲的風險，這將使2025年和2026年的情況變得更糟。”

長期問題

在疫情期間，人們對住房負擔能力的擔憂加劇，房價中位數也在2022年全年躍升了50%，公寓建設也向高端單位傾斜。國會議員們呼籲美聯儲降息，以降低消費者的抵押貸款成本並鼓勵建設;各州也在嘗試採取租金控制措施和計劃以增加供應。

但問題遠比美聯儲嚴重。

美聯儲主席鮑威爾在新聞發佈會上表示：“我們在住房供應方面存在長期問題。”鮑威爾稱，目前尚未建造足夠的住房，但這些不是通過工具可以解決的問題。

受當地分區規則、政治和土地價格影響，全國各地的住房市場差異較大。儘管如此，受美聯儲嚴重影響的融資成本仍是當今投資決策的關鍵，而該決策將決定未來住房供應。

就美聯儲當前目的而言，隨着疫情時期創紀錄的房租及房價飆升現象逐漸遠去，總體住房成本的“通脹放緩”趨勢近乎是肯定的，但這對於具備通脹下降的信心以採取降息至關重要。自2022年3月開始快速加息後，利率自7月以來一直維持在5.25%至5.50%。

“內在”通脹壓力

雖然通脹率已從40年來的高點回落，但美聯儲官員承認近期的進展“磕磕絆絆”，尤其是住房通脹持續走高的時間比預期更久。

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上月CPI意外跳漲，主要是由於住房成本仍同比上漲6%，而在疫情之前，當整體通脹接近或低於美聯儲目標時，通常該數值僅有4%。

爲捕捉當前市場價格(而非官方數據中緩慢變動的平均值)而實時編制的租金衡量指標表明，價格上漲已經放緩。例如，美聯儲官員密切關注的在線房地產公司Zillow的一項指數顯示，截至1月份的租金年增長率爲3.4%。

房地產管理和分析公司RealPage的副首席經濟學家Arben Skivjani在最近一次全美商業經濟協會的演講中談到住房通脹下降時說：“我們知道它即將到來”。RealPage的數據顯示，在2022年初每年上漲近16%之後，要價租金自去年夏天以來幾乎沒有上漲。

不過，供應限制可能會帶來通脹加速的風險。

產權和結算公司First American的首席經濟學家馬克·弗萊明(Mark Fleming)在全美商業經濟協會有關住房通脹的討論中說：“至少十年來，我們沒有建造足夠的房屋及住所。當你缺少一種人人都想要的商品。價格會發生什麼變化?從長遠來看，必然會有內在的通脹壓力。”

缺失的“拼圖”

住房通脹率在2023年3月達到峯值，年率爲8.32%，達到自20世紀80年代初以來之最。此外，人口普查數據顯示，房價中位數從2020年第二季度的32.2萬美元飆升近50%，到2022年底達到47.9萬美元的峯值，爲自20世紀60年代初以來最快的增速。

此後，出於美聯儲加息的副作用，房價中位數回落至41.7萬美元。加息一度將30年期住房抵押貸款的平均利率推高至近8%，爲25年以來最高水平。

但近期一些房屋銷售指數顯示房價再次上漲，這使得美聯儲官員開始尋找房屋銷售和建築方面的數據，以證明供需可能會趨於平衡。克利夫蘭聯儲的新研究表明，供需失衡推動疫情時期房價上漲便是關注該問題的一個例子。

芝加哥聯儲主席奧斯坦·古爾斯比(Austan Goolsbee)稱住房問題是美聯儲希望廣泛降低通脹率的一塊缺失的“拼圖”，而里士滿聯儲主席托馬斯·巴爾金(Thomas Barkin)則將分析其轄區內建築模式、對比能跟上新房建設步伐的社區與受限社區的話題作爲其近期演講的主要內容。

安永首席經濟學家格雷戈裏·達科(Gregory Daco)表示，住房通脹的近期路徑很明確，目前正在下降，並可能在未來幾個月對降低總體通脹做出重大貢獻。他認爲，這一事實非常明顯，並對美聯儲不願就此採取行動感到“越來越沮喪”。

不過，他說，明年又將是另一番景象。

Daco稱，“租金通脹已經大大放緩。美聯儲最密切關注的數據尚未充分顯示出這一點。”“再往前推6到12個月，實際上可能會朝着另一個方向發展，這就是供應不足的問題所在。”