【現場直擊】雅居樂今年預售目標保守 大灣區投資佔20%

3月20日下午，雅居樂在港舉行2018年全年業績發佈會，主席兼總裁陳卓林攜副總裁王海洋、潘智勇及首席財務官張森出席並答記者問。

今年物業發展預售目標1130億：略保守

2018年，雅居樂連同合營公司、聯營公司以及由集團管理並以「雅居樂」品牌銷售的房地產項目累積預售金額為1026.7億元，較2017年增長14.5%，累積預售建築面積為798萬平方米，較2017年增長8.4%；預售均價為每平方米12871元，較2017年增長5.6%。這也是雅居樂整體預售金額首次突破千億關口。

集團副總裁王海洋20日在業績發佈會上表示，2019年雅居樂將其物業發展業務的預售目標設為1130億元，較2018年實際完成預售金額1027億元僅增長10%。他解釋，10%預售增長的目標一個是考慮現在市場及政策方面，另外也是希望集團在2019年能夠有質量地增長，這需要保持正常的開發節奏，同時在品牌提升方面也會加大力度。王海洋亦指，確實今年在製定目標時抱著比較審慎的態度，不過若後續市場政策有所改變，集團預售目標也會有相應變化。

主席陳卓林亦補充表示，今年預售目標10%的增幅確實較保守，但增長質量較高，純利率高於同行。陳卓林指未來地產發展仍舊穩健，集團投資業務及未來發展計劃亦審慎樂觀，在確保質素維持較高純利率的同時，相信當前的目標是OK的。他又透露集團繼續在新增土儲方面投入資金，相信在2020年及2021年地產板塊增速會更高。

加大力度佈局大灣區，投資佔比約20%

據王海洋介紹，目前雅居樂約有27%的土地儲備位於大灣區，土儲面積約980萬平米，足夠支撐未來3-5年發展。值得留意的是，在雅居樂現有對大灣區的佈局當中，中山的體量最重佔其大灣區内土儲資源約49%，未來會否考慮對其他城市加大投資力度呢？

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對此王海洋就指，中山佔較大比重實際上是一種優勢，因中山是大灣區的一個核心，無論是整個珠江西岸還是東岸都是一個核心地帶，同時隨著深中通道及港珠澳大橋的貫通，未來在中山的佈局其實是一個優勢。

他也表示集團下一步一定會加大投資，目前已經佈局了大灣區内7個城市，未來可能在整個大灣區9+2城市群里面會加強佈局。據王海洋指，雅居樂目前是在城市更新、產業項目和傳統地產的投資方面「三管齊下」，以期加大其在大灣區内的投資。

他透露若按投資比例分佈，集團希望今年在大灣區的投資比例能夠佔到20%左右的份額，且如果機會好，這個比例甚至可以更高。

末期息跌？全年派息比例平穩，冀予股東合理回報

2018年雅居樂實現每股基本盈利1.835元，公司擬派末期股息每股50港仙，同比跌26.5%，但2018年中期已分派中期息每股50港仙，同比增127.3%。全年股息為每股100港仙，同比增11.1%。

首席財務官張森就指，儘管今次末期股息較上年下跌，但由於中期股息已經多派，去年來看派息比例併沒有改變。他透露2017年集團派息率大概在48%，今次也差不多在47%-48%左右，所以全年派息比例沒有降低。同時他提到，相對股票市場的表現，雅居樂全年每股派息1港元的息率其實相對來講還是吸引的。

主席陳卓林亦指，今次的派息已經不錯，未來預期政策、公司的現金流及發展都比較穩健，希望能為無論是大股東還是小股東等所有投資人帶來合理的回報，稱能夠派息是集團長遠的策略。他還透露2019年雅居樂的純利增速預期可達15%-20%，又指2020年及2021年公司純利增幅料將更高。

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Q：城市更新業務大概有多少項目可轉成土儲？

A：（王海洋）城市更新業務是我們重點抓的一個業務，現在集團地產這塊一是產業中心，一個就是城市更新中心。城市中心2018年我們差不多簽訂了10個框架協議和合作協議，這些協議主要集中在廣州、中山等，在粵港澳大灣區比較多。其次在中西部，包括太原、鄭州等地都有城市更新項目，而且這些項目相對來說是比較遲的，但是具體鎖定的建面，因為沒有做過完全統計，估計也是幾百萬方的建面可以作為土地儲備。

Q：多元化業務方面有沒有新的分拆計劃？

A：（潘智勇）關於多元化的問題，我們集團是有一個既定的分拆，即是去年成功將物業板塊分拆上市，市場反應非常好，大家都清楚。至於下一部分版塊業務的安排，首先會按照企業的需要，要先盈利賺錢，我們會按照上市標準打造這些業務版塊，想確保為股東帶來很好的回報。其次上不上市要看集團的需要，及市場的情況，合適的時候再考慮。

Q：今年預售目標較為審慎，對行業政策預期如何？

A：（陳卓林）今年10%的增幅一個是看市場，第二看公司實際情況，第三確實是比較保守的，但我們認為這個增長質量是比較高的，因為今年我們的純利潤率是14%多，應該是比同行要高的。

未來的地產發展，當然我們業務期冀是穩健的。大家知道現在政府的政策按現在來講市場是穩定的，所以我們整個投資業務及未來的發展計劃還是審慎樂觀。我們確保兩件事，一個是要確保質素，我們在每投一個業務項目時覺得若有10%至12%的純利率就可以做，所以可以看到我們可能做了1000億，但為什麽我們的利潤會這麽高呢？就是因為我們的純利率是很高的。

未來我們估計純利率，希望是可以保持，加上新增純利率高的項目，所以對於目標我們認為是OK的。當然2020年包括2021年我們預計會更高一點。為什麽呢？第一我們現有3600多萬平方米的土儲，2018年我們已經投資了400多億買了一千多億的貨值，2019年我們也預估會有幾百億的資金支出，未來新項目的增加令2020及2021年地產方面的增幅會很大。2019年還是稍微保守一點。

Q：怎麽看房產稅立法的影響？

A：（陳卓林）房產稅方面大家都知道其實講了很多年了，我個人的看法是，像上海、重慶等地已經實行，隻是時間問題，影響其實不太大。因為遲早都是要推行的，只是這幾年該買樓的人要更小心些。當然時間方面可能會有稍微的調整，且這幾年中國的市場需求依然大，堅持房屋是用來住的不是用來炒的，我個人認為房產稅這一塊影響不會太大，包括對業績而言。

Q：談到今後會聚焦城市群，會以幾線城市為主？

A：（王海洋）關於城市佈局方面，其實我們一直在堅持城市群，我們自己内部是有篩選的。首先我們聚焦在長三角和珠三角這種大城市群；接著就是中西部，即沿長江中遊和上遊。因為長三角是在下遊，長江中遊和上遊整個經濟發展未來的潛力是比較大的；以及中西部現在比如中原地區、陝西的一部分地方也是發展潛力是比較好的。我們未來還是聚焦這些城市。

但這併不代表三四線城市就是沒有機會的，但是這些機會怎麽能夠抓住，這是對我們公司，也是對所有公司的一個考驗。所以我們未來可能在精細化方面會更加加強，而且我們也會聚焦於現有已經進入的城市，畢竟我們有團隊，有管理，這是我們對城市群佈局的一個判斷。

Q：負債比率按年還是上升，未來會如何控製？

A：（張森）關於負債率的問題，如果一年前也參加了我們記者會的話（會知道）其實已經講過，預計2018年的負債率會上升些許，主要原因就是我們多元化的佈局，即是在我們的計劃之内，所以其實現在負債率79%也是預期之内。2019年的負債率我們預計會持平，不會有什麽改變；2020年開始負債率就會下降，當其他的多元化業務規模比較大的時候會下降。

雖然我們現在負債率是79%，但是回看過去一年，其實可留意到5間評級機構給我們評級都是相當好的。海外方面標普及穆迪去年已經調升了我們的評級，國内三家機構給我們的評級都是三個A，所以現在的負債率在我們現有財政狀況下還是比較健康的，雖然比一年前上升了幾個百分點。

Q：去年毛利率水平較高，今年新推出項目會否維持較高的毛利率？

A：（張森）毛利率方面2018年我們是43.9%，跟我一年前給你們的指引是差不多的，我指引的是比2017年肯定會高。2019年我們相對來說可能要保守一點，對毛利率的估算大概在30%以上，主要是因為我們也估計海南島的貢獻相對來說不會太高，所以對2019年可能有一個短期的影響。但也會做到30%以上。

Q：財務費用增加的原因是什麽？

A：（張森）財務費用是兩方面，一方面2018年我們新增的貸款多了，所以利息支出就多了。另外就是外匯的虧損，因為從去年上半年開始人民幣大概貶值了5%，外匯虧損在去年也大概有12億左右，影響了我們財務報表。但是今天這個虧損已經沒有了，因為人民幣現在已經相對比較穩定，這個虧損首先不是長虧的影響，所以我們會儘量保持做一些對衝，但是也相對是短期的，因為你看到現在為止虧損已經沒有了。

Q：今年融資安排如何？

A：（張森）我們去年在海外做了比較大的銀團貸款，主要是幾個原因，第一是在海外的銀團對雅居樂的認同非常高，所以我們能做成最後的金額是約130億港元，這也是雅居樂歷史以來最高的一個貸款，而且也是連續4年期，這個成本也是比發債相對低很多，所以去年我們在銀團貸款做了很多。但是資本市場這邊有機會的話也會發債，所以去年也發了幾個債；債券市場今年開始對發行人來說是非常好的，所以你看到今年所有公司出來發債的時候成本是降低了。

我們剛好是今年三月份發了一個三年期五個億的美元債，成本大概是6.7%，比我們去年發債成本已經降低了很多。所以今年我們也會採用不同的渠道，在海外包括境内來融資，首先目標是把我們的融資成本降低。

Q:海南調控去年史上最嚴，怎麽看未來走勢？項目發展如何？

A：（王海洋）海南的調控確實是歷史上最嚴，可能也是全國最嚴的。因為對整個島外都限購了，而且要交兩年以上的社保及個稅，這個對島外的限製是非常大的。暫時來說，對房地產肯定是有影響的。

但是同時我們也看到有利好的一面。比如現在海南對住宅用地的供應基本上是沒有的，而且對一些住宅用地可能還有其他的導向。同時海南在國際自由貿易港的建設，國家政策也在大力支持，「百萬人才下海南」等一係列政策對海南未來的房地產市場（助益明顯），可以說是一點問題都沒有。

而且海南現在的人口體量大概900多萬，應該還不到一千萬，但要發展自貿港需要大量的人才，所以未來人口紅利、人才、市場及政策的紅利等是非常好的。雖然暫時來說（嚴調控）對海南的房地產市場有影響，但是未來是一點問題都沒有的；而且很多東西就像寶貝一樣，放的時間久一點可能更有升值空間，我是這樣認為的。所以整體來說我們對未來海南房地產市場整體走勢認為是沒有太大問題的。

港股百強

2013年，雅居樂闖進[港股100強]評選榜單第60位，如今地產+多元業務並行已見成效，去年業績新鮮出爐的當下又逢新一年港股百強評選活動火熱進行之中，雅居樂能否再次闖進百強名單？敬請關註將於2019年5月24日（星期五）在深圳中洲萬豪酒店舉行的[港股100強]頒獎典禮，期待屆時為我們揭曉答案。