內地物業管理股屬於近年來市場熱烈追捧的對象之一，如截至本週一收市，比較早期上市的中海物業(02669.HK)過去五年升了逾近2.1倍、保利物業(06049.HK)年初至今升11%，表現跑嬴大市。雖然近月出現調整，但相信以下三個令內地物管股長期大漲的原因仍存在，物管股後市仍可看好。於目前招股的新股之中，恒大物業(06666.HK)可看高一線。
中資物管股近年來業績普遍大漲主要有以下三個原因：
一、市場規模大，增長亦快。正所謂做大個蛋糕，大家也有得吃。根據數據顯示，於2018年，中國的住宅面積達到253億平方米，對應美國和日本的分別約148億及45億平方米，中國是美國及日本的1.7倍和5.6倍。而且，中國的房地產規模增長亦快，新盤成交及新開工量遠高於美日等地，預計2030年中國住宅面積將達355億平米，屆時分別將是美日的2.4倍和7.9倍。
以2019年房地產的規模估計，相關物業管理市場規模達到逾8000億元(人民幣、下同)，而以住宅和商業物業管理費分別平均約2.3元及7元以上，以及未來新落成的物業推算，預計未來3年新增物管市場規模約2000億元，即2022年超過1.2萬億元。
而且，以上的推算只計及傳統的物業管理收費，還未計相關的增值和社區服務收費。以恒大物業(06666.HK)為例，由2017至2019年，非業主及社區增值服務收入年複合增長率分別為15.5%及51.1%。而增值服務比傳統的物業管理服務產生更高的利潤率，期內，增值服務的毛利率由52.2%升至57.4%；今年上半年，更升至65%。
二、有以房地產開發的母公司或關聯公司給予大力支持。內地物管公司大多數也有開發商的母公司或關聯公司作靠山，不少由這些公司分拆上市；而且，物管公司上市後繼續獲得注入新的項目去管理，保持良好的增長情況。恒大物業(06666.HK)就有恒大集團作靠山，根據克而瑞的排名，自2017年起連續三年，恒大集團權益銷售排名穩居行業第一。截至今年6月底，恒大集團住宅土地儲備總建築面積高達2.4億平方米。
三、輕資產經營模式令公司業績容易起飛。正因為物管公司有大靠山，所以在發展的初期及過程之中不用投入很多的資源，形成所謂的輕資產經營模式，在投入的資本及買入的資產較低的基礎上，即相對的利息支出和折舊等較低，形成回報比率及增長情況可較高，令到財務報表的表現也較亮麗。
如截至今年6月底，恒大物業(06666.HK)的資產負債比率低至只有0.9%，可說是接近沒有銀行負債，在相關的利息支出甚低的情況下，淨利潤率達25.1%，股本及資產回報率分別高達79.6%及26.8%。
在物管股近月普遍經過一定幅度的調整後，近日開始回升，預期各物管股快將陸續發出盈喜，大行預期部份物管股今年的盈利有望增長超過五成。恒大物業(06666.HK)過去銷售及利潤增幅均較同業高，以招股價計，上市後市值最高為1,050億港元，較接近規模的同業碧桂園服務(06098.HK)的市值逾1,200億港元仍有一定距離，有升值潛力，值得認購。
(撰文 : 由 高寶集團證券有限公司 執行董事 李慧芬)