在2023年第三季度，中國房地產市場在包括降低首付比例在内的一系列利好政策支持下出現月度明顯修復。
而這對房地產產業鏈上的企業來說無疑是一個利好消息。
據悉，國内領先的線上線下一體化的房產交易和服務平台貝殼（02423.HK）第三季度的營收及利潤就都超出了此前的指引，這也引起了一些投資者的關注。
營收超出業績指引
11月8日，貝殼（BEKE.US）披露了2023年第三季度的業績報告。數據顯示，於第三季度，該公司的營收同比增長1.2%至178.11億元（人民幣，下同），超出業績指引上限。
貝殼將旗下的業務分為四大部分：存量房業務、新房業務、家裝家居、新興業務及其他。
分業務來看，縱使第三季度貝殼加大在平台服務、加盟服務及其他增值服務方面的創收，但是由於佣金收入佔存量房業務收入比重超八成，佣金收入持續下滑，導致第三季度存量房業務收入同比下降11.9%至63億元。
受市場景氣度不佳影響，第三季度新房業務的收入同比下降24.3%至59億元，主要由於新房交易的總交易額同比下降26.5%至期内的1921億元。其中，通過貝聯經紀人、具備新房業務相關專業知識的專門銷售團隊和其他銷售渠道在貝殼平台上完成的新房交易的總交易額同比下降29.6%至第三季度的1519億元；通過鏈家品牌進行的新房交易的總交易額同比下降12.1%至第三季度的403億元。
在存量房和新房業務表現不佳之際，家裝家居和新興業務的崛起，成為第三季度貝殼穿越市場周期的重要驅動力。
第三季度，家裝家居的收入則同比增長72.1%至31.77億元，主要由於訂單增加及交付能力提升帶動了家裝家居業務總交易額的有機增長。
第三季度，新興業務及其他的收入同比大增202.7%至24.25億元，主要由於租賃住房管理運營服務的收入增加。
總的來看，貝殼第三季度的營收增長主要由於家裝家居及租賃住房管理運營服務的收入增加，但部分被存量房及新房業務的收入減少所抵銷。貝殼披露，2023年第三季度的總交易總額同比下降了11.1%至6552億元，主要歸因於市場情緒疲軟，尤其是對新房交易，但是在許多高線城市出台了支持性政策後，住房相關市場出現逐月復蘇迹象，尤其是在9月份。
盈利端的表現如何？
面對尚處於復蘇階段的房地產行業，貝殼第三季度繼續推進了降本增效，提升運營能力和審慎的成本控制。在此背景之下，第三季度的毛利同比增長了2.6%，為49億元，毛利率亦同比增長0.4個百分點至27.4%。
但是，毛利端的提升並未給經營利潤端帶來正向反饋。2023年第三季度，貝殼期内銷售和市場費用同比大增29.6%，該增速遠高於同期營收及毛利同比增速。
對此，貝殼解釋是，主要由於隨著家裝家居業務淨收入規模增長而產生的家裝家居服務的銷售和市場費用的增加。這就意味著第三季度高速增長的家裝家居業務是犧牲短期利潤而換來的。
在銷售和市場費用同比大增的拖累之下，第三季度貝殼經營利潤表現並不佳。2023年第三季度，貝殼經營利潤同比下滑25.1%至9.11億元，經營利潤率為5.1%，同比下滑1.8個百分點。這或許是公司發佈財報之後，股價表現不佳的原因，即經營性利潤端並未達到市場預期。
值得一提的是，如果非通用會計準則角度來看，經調整的經營利潤表現，以及歸母淨利潤表現是超過此前指引及部分投行的預期。
據財報顯示，2023年第三季度，貝殼經調整經營利潤為18.86億元，同比下滑10.5%；經調整EBITDA為25.15億元，同比增長7.3%；經調整淨利潤為21.6億元，同比增長14.3%；歸母淨利潤則同比增長60.17%至11.58億元；經調整歸母淨利潤則同比增長13.3%至21.47億元。
國金證券發佈研究報告稱，貝殼第三季度淨利潤超此前指引，主要因為收入超預期、貢獻利潤率提升以及降本增效帶來的費用率方面的下降。富瑞發佈研究報告稱，貝殼第三季非通用會計準則純利達21.6億元人民幣，勝於預期。
結語
在業績報告中，貝殼還稱，於2023年第四季度，公司預計營收將介於180億元至185億元區間，同比增長約7.5%至10.5%。
這也就是說，貝殼預計第四季度的營收不論是同比還是環比都將取得增長。
從近期的業績表現來看，貝殼的「一體三翼」策略發揮了不錯的效果，家裝家居、新興業務也為該公司業績的穩健增長提供了重要助力。