智通財經APP獲悉，11月30日，中指研究院發佈《2023年1-11月中國房地產企業銷售業績排行榜》。2023年1-11月，TOP100房企銷售總額爲57379.0億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴大1.6個百分點。其中TOP100房企11月單月銷售額同比下降29.2%，環比下降0.6%。中指研究院表示，整體來看，11月多地市場情緒走弱，前期政策效果持續性不足。短期來看，二手房掛牌量高企導致二手房價格下跌態勢延續，部分購房者轉向二手房市場，新房市場調整壓力或仍較大，12月進入房企業績最後衝刺階段，預計部分城市供給端或有放量，帶動新房成交保持一定規模，但多數城市市場活躍度或仍不足。
業績：TOP100房企銷售總額爲57379.0億元，同比下降14.7%
2023年1-11月，TOP100房企銷售總額爲57379.0億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴大1.6個百分點。其中TOP100房企11月單月銷售額同比下降29.2%，環比下降0.6%。銷售額超千億房企16家，較去年同期減少3家，百億房企108家，較去年同期減少10家。TOP100房企權益銷售額爲39484.6億元，權益銷售面積爲22971.8萬平方米。
數據來源：中指數據CREIS
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2023年1-11月，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值爲2523.7億元，較上年下降9.3%;TOP11-30房企銷售額均值爲779.2億元，較上年下降14.6%;TOP31-50房企銷售均值爲379.5億元，較上年下降17.7%;TOP51-100房企銷售額均值爲179.4億元，同比下降25.1%。
數據來源：中指數據CREIS
數量：百億以上陣營企業數量減少
2023年1-11月，百億以上陣營企業數量減少。具體來看，千億以上陣營16家，較去年同期減少3家，銷售額均值2036.0元。第二陣營(500-1000億)企業14家，較去年同期減少2家，銷售額均值588.9億元。第三陣營(300-500億)企業16家，較去年同期減少9家，銷售額均值404.3億元。第四陣營(100-300億)企業爲62家，較去年同期增加4家，銷售額均值186.8億元。
數據來源：中指數據CREIS
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租賃業務：保租房迎來市場窗口期，保租房公募REITs擴容
2021年，保租房被納入基礎設施公募REITs試點範圍，提供了融資退出渠道;截至目前，已發行4只保租房公募REITs，分別爲紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT和華夏華潤有巢REIT，營收均保持在1300萬以上。自此之後上市保租房REITs再無新增，如今陣容數量有望再次擴大。目前，多個省市的保租房項目正在積極籌備上市，北京、上海、天津、青島等城市均有保租房REITs項目啓動了發行招標流程。10月13日，建設銀行發佈公告稱，以建信住房作爲原始權益人，在北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目申報發行基礎設施公募REITs，國家發改委已正式受理。由上海城投集團作爲發起人，以旗下江灣社區、光華社區作爲底層資產，國泰君安資管作爲基金管理人和資產支持證券管理人，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金於11月24日正式獲批，上海證券交易所同步發出無異議函。
數據來源：中指數據CREIS
當前保障性租賃住房是熱門賽道，政策利好頻發，房地產企業可將商辦項目改建爲保租房，不僅可享受到減稅降費等優惠，政府背書下項目出租率也有保障，現金流收入將較爲穩健。同時，隨着社會生活水平的提升及新生代羣體差異化租房需求進入市場，品質化租賃產品將越來越受到羣體關注，房企將商辦項目改建爲市場化品質長租公寓也是不錯的選擇;未來，市場化長租公寓也大概率將納入公募REITs的試點範圍。
展望：年底業績衝刺，在供給端放量帶動下，12月新房成交或保持一定規模
政策方面，11月，監管部門積極落實中央金融工作會議相關部署，召開金融機構座談會，給予房企更大金融支持。10月末中央金融工作會議強調“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”，加快支持“三大工程”建設。11月，央行等多部門召開金融機構座談會，再提“三支箭”給予房企資金支持，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸，繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。同時，據媒體報道，金融監管部門正在制定50家房企白名單，並提出“三個不低於”目標，若相關支持政策真正落地，房企資金壓力有望逐漸改善。另外，住建部倪虹部長接受專訪，強調構建行業新發展模式重要性，在抓落實上也進一步強調“三大工程”建設。
地方層面，11月，各地出臺政策頻次與10月基本持平。深圳下調二套最低首付比例至40%，並優化普宅認定標準，取消了750萬元“豪宅線”;廈門取消限購，長沙放鬆本地居民購買改善住房的限購要求;同時多地取消地價上限，截至11月30日，集中土拍的22城中，北京、上海、深圳暫未取消土拍地價上限，寧波將溢價率上限提高至30%。
市場方面，據初步統計，11月，重點100城新房成交面積環比小幅下降，同比下降約14%，降幅較10月擴大，除個別城市外，多數城市市場活躍度回落。從供給端來看，年底房企衝刺年終業績，本月企業推盤意願回升，重點50城批准上市面積環比增長超30%，但同比仍下降超20%，供應規模整體處在低位。
分城市來看，部分核心城市在持續利好政策及供給端改善帶動下，銷售規模環比增長：
長三角、珠三角中上海、深圳、杭州等城市新房銷售面積環比增長，其中深圳、杭州受去年同期低基數影響，同比也保持一定增幅。而區域內多數城市11月市場表現較弱，銷售面積環比下降，其中廣州在高基數下環比降幅較大，合肥環比降幅也在20%左右。
京津冀、山東地區、中西部地區市場整體延續低溫運行趨勢，僅成都在前期政策優化帶動下網籤數據表現較好，11月銷售規模環比同比均增長，但受限於核心區供給量不足，成都新房市場活躍度出現走弱跡象;北京11月新房成交繼續下行，二手房成交量小幅回升，表現好於新房;青島、濟南新房市場表現均偏弱，銷售面積環比降幅均超20%。
整體來看，11月多地市場情緒走弱，前期政策效果持續性不足。從政策趨勢來看，深圳降低首付、優化普宅認定標準後，北京、上海優化相關政策的預期也在增強，未來北京、上海降低首付比例、降低房貸利率、優化普宅認定標準、降低交易稅費等或是重要方向。市場趨勢方面，短期來看，二手房掛牌量高企導致二手房價格下跌態勢延續，部分購房者轉向二手房市場，新房市場調整壓力或仍較大，12月進入房企業績最後衝刺階段，預計部分城市供給端或有放量，帶動新房成交保持一定規模，但多數城市市場活躍度或仍不足。
