智通財經APP獲悉，方正證券發佈研究報告稱，12月14日，北京、上海同日發佈優化房地產市場新政策。此次京滬兩地政策剛需、改善型需求齊發力，該行認爲京滬新政從多方面刺激需求，在廣深下調二套房首付比例的基礎上再加碼，2024年一線城市出現“小陽春”可期。此外中央經濟工作會議對於地產的定調中性偏積極，三大工程有望拉動地產企穩。該行看好政策持續加速釋放，由地產銷售端回暖推動房企以銷定產，加大投資力度，2024年地產銷售、投資有望企穩。
核心關注：保利發展(600048.SH)、天地源(600665.SH)、我愛我家(000560.SZ)、浦東金橋(600639.SH)。此外，建議關注：1)城中村改造越秀地產(00123)、天健集團(000090.SZ)、城建發展(600266.SH)等;2)存量房賽道我愛我家、貝殼-W(02423);3)優質民企新城控股(601155.SH)、龍湖集團(00960);④格局優化招商蛇口(001979.SZ)、華髮股份(600325.SH)、建發國際集團(01908)。
事件：2023年12月14日，北京、上海同日發佈優化房地產市場新政策，此次調整涉及：1)下調新發放房貸最低首付比例;2)放鬆對普通住宅的認定標準;3)降低商業銀行新發放房貸利率下限等方面。
方正證券主要觀點如下：
京滬同日調整地產政策，彰顯自上而下穩地產的決心。
2023年12月12日結束的中央經濟工作會議指出，2024年要堅持穩中求進、以進促穩、先立後破，並強調要積極穩妥化解房地產風險。2023年12月14日，北京、上海兩一線城市同日發佈多項調整優化房地產市場相關政策，貫徹落實會議精神，表明中央及地方政府自上而下穩地產、穩經濟的決心，或將進一步爲市場注入信心。
剛需、改善型需求齊發力，預計效果良好，明年一線城市“小陽春”可期。
此次京滬兩地政策剛需、改善型需求齊發力1)剛性需求：降低貸款利率及首付比例;2)改善型：優化普宅認定標準，更多家庭享受住房轉讓增值稅優惠。回顧廣深下調二套房首付比例政策，兩地樓市取得良好表現，廣州11月商品房成交面積同比+74.0%，二手房成交同比+75.6%;深圳2023W48成交面積同比+17.9%，11月二手房成交面積同比+62.7%。該行認爲京滬新政從多方面刺激需求，在廣深下調二套房首付比例的基礎上再加碼，2024年一線城市出現“小陽春”可期。
需求端政策仍存發力空間，三大工程持續推進有望對銷售形成助力。
一線城市需求端政策仍存在較大發力空間，政策工具箱儲備充足：1)首付比例尚未達下限，仍有下調空間;2)房貸利率較LPR-20BP的下限存在優化空間;3)一線城市中除廣州外住房增值稅免徵年限均未調整;4)限購方面，除9月20日廣州、10月24日上海金山優化調整外，限購政策尚未鬆動。此外，中央持續表態加快“三大工程”的建設，有望出臺貨幣化安置推動城中村改造進程，助力需求端加速回暖。
看好政策持續加速釋放，2024年地產銷售、投資有望企穩。
2023年三季度以來，需求端、投資端、融資端等各方面樓市利好政策頻出，表明中央穩定樓市態度堅決;中央經濟工作會議對於地產的定調中性偏積極，三大工程有望拉動地產企穩。該行看好政策持續加速釋放，由地產銷售端回暖推動房企以銷定產，加大投資力度，2024年地產銷售、投資有望企穩。
風險提示：政策落地不及預期;信用風險持續蔓延;樓市回暖不及預期。