智通財經APP獲悉，平安證券發佈研究報告稱，隨着2023年“14號文”出臺，國內保障房發展步入新階段，短期保障房有望迎來一輪建設小高峯，爲下滑的地產投資提供一定對沖;中期來看，按照“以需定建”的原則，參考廈門保障性商品房經驗，建設規模及對商品房市場分流或相對可控，後續需密切關注各地保障房建設規劃、資金來源、配套政策細則等。從房地行業來看，短期樓市量價下行仍將持續壓制板塊估值，積極關注政策端變化。
投資建議：中長期來看，建議逢低關注資產質量優化、歷史包袱減輕的房企如保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、華髮股份(600325.SH)、越秀地產(00123)、濱江集團(002244.SZ)等，同時關注物管招商積餘(001914.SZ)、保利物業(06049)、代建綠城管理控股(09979)、經紀貝殼-W(02423)等細分領域龍頭。
平安證券觀點如下：
首提“社會性保障房”概念，住房保障體系日臻完善。
爲解決兩大“夾心層”住房保障問題，2006年廈門首次提出“社會性保障房”概念，推出配租的保障性租賃房和配售的保障性商品房，並在2009年出臺了全國首部住房保障地方性法規《廈門市社會保障性住房管理條例》，且針對過程中發現的新問題及時代的新變化，不斷完善各項制度，僅保障性商品房管理辦法就歷經三次大幅修訂，在申請門檻、配售定價、退出機制等方面持續優化，已形成分層次、全覆蓋的住房保障體系。
嚴准入與重管理，配售與回購定價相對合理。
廈門保障性商品房採取多級審覈公示制度，對5年內擁有房產轉讓行爲等六大類人羣限制申請，最大限度讓真正需要保障人羣受益。基於保本銷售原則，按照項目市場評估價45%定價，測算可覆蓋項目基準地價及建設成本，且廈門雙職工工作5年左右僅靠公積金可基本覆蓋70平保障性商品房首付、每月公積金可基本覆蓋貸款月供，實現項目資金可平衡、工薪收入羣體可負擔。從退出機制來看，5年內封閉管理，可申請由政府按照1.43%年折舊率(對應70年產權)回購，考慮廈門1%-2%的租金房價比，回購價格具有一定合理性;滿5年可上市交易，但應當按原購房價與提交申請時房屋市場指導價的差價的55%繳交土地收益等相關價款。
推出規模與申購率受樓市景氣度影響。
根據以需定建、充分發揮保障性商品房市場調節功能的原則，廈門歷年保障性商品房推出規模與商品房市場走勢呈現一定負相關。如在2018H1和2021H1樓市走弱後，2019年和2022年社會批次保障性商品房推出規模爲0。同時儘管保障性商品房定價僅爲評估價的45%，但申請戶數仍受樓市景氣度影響，如樓市降溫的2018年，9000套保障性商品房首批次申請通過僅2835戶，有效申購率僅31.5%
對商品房市場影響不明顯，短期或有所加大。
2017-2023年廈門合計推出配售的保障性商品房(社會批次)2.1萬套，僅佔同期廈門商品房成交套數的6.3%，規模相對有限，加上廈門常住人口持續增加，廈門樓市量價走勢與全國趨勢基本一致，並未因保障性商品房政策出臺，走出獨立行情。根據廈門“十四五”保障性住房建設規劃，估算2022-2025年保障性商品房開工規模分別約爲1.3萬套、2.6萬套、1.95萬套和0.65萬套，按照開工到預售1年估算，隨着2023、2024年保障性商品房開工項目逐步入市，短期對商品房市場的分流及衝擊或將有所加大。
風險提示：1)樓市量價調整幅度大於預期的風險;2)個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險;3)保障性住房建設規模及進度不及預期風險。