智通財經APP瞭解到，當前美國地區型銀行面臨的流動性壓力、美國寫字樓價格的持續低迷以及高企的基準利率，使得一些散戶投資者和基金經理重新開始看空他們曾最青睞的行業之一:商業房地產。繼今年1月底紐約社區銀行業績因商業地產動盪暴雷，使得美股地區型中小銀行板塊做空規模激增後，近期做空勢力們再度重返那些具有商業地產敞口的商業銀行，尤其是地區性銀行。
在今年1月31日，去年美國地區銀行危機期間接盤“簽名銀行”(Signature Bank)的紐約社區銀行削減股息和儲備準備金的決定，導致其股價創紀錄地暴跌近38%，並拖累KBW地區銀行指數(KBW Regional Banking Index)當日創下自去年3月硅谷銀行(Silicon Valley bank)光速倒閉以來最糟糕的一個交易日。在美國，中小型的地區銀行往往對商業房地產敞口非常大，可能比規模更大的商業銀行受到嚴峻得多的負面衝擊。
商業地產可謂被美股投資者們視爲最有可能引發系統性信貸事件的領域，隨着商業地產價值暴跌，投資者們紛紛從房地產基金中撤資。
截至週四美股收盤，數據中心房地產投資信託基金(REIT)Equinix Inc(EQIX.US)的交易價格在收盤跌至1月份以來的最低水平，此前知名做空機構興登堡研究公司(Hindenburg Research)表示，它正在做空該公司的股票，而標普全球(S&P Global)本月早些時候曾表示，REIT這類資產當前是全球做空勢力規模最龐大的類別。
最近幾周，包括紐約社區銀行(NYCB.US)在內的衆多美國地區型銀行的消息面以及低迷股價走勢讓投資者們感到不安，甚至連德意志銀行(Deutsche Pfandbriefbank AG)這樣的跨國大型商業銀行也爲房地產貸款損失撥備了更多的準備金。美國商業地產低迷態勢甚至波及日本的商業銀行，日本青空銀行(Aozora Bank Ltd.)1月份警告稱，該銀行在美國商業房地產方面的投資可能出現鉅額虧損，這加劇了美國商業房地產市場的緊張情緒，導致日本股市的銀行股一度暴跌。
這種擔憂情緒反映出高利率重壓之下美國商業地產價值的持續下滑趨勢，以及難以預測哪些具體貸款可能將被瓦解。造成這種局面的背後原因可能在於新冠疫情導致人們習慣性地轉向遠程辦公(尤其在科技公司，越來越多員工選擇遠程辦公)，以及美聯儲加息週期開啓後利率迅速上升至22年來最高位，這使得手頭拮据的借款人再融資的成本更高。
MSCI週三發佈的一份Real Assets報告顯示，美國和歐洲地區的商業辦公樓的價值脆弱性持續存在，進而導致截至今年2月的一年裏，美國商業辦公樓的價值暴跌約15.2%。
Polpo Capital Management創始人丹尼爾•麥克納馬拉(Daniel McNamara)正在做空商業地產領域的一些投資標的，他表示:“投資者終於意識到，利率不會回到接近於零的水平，商業寫字樓行業已經永遠地被改變了。”
“空軍們”扎堆聚集於具有商業地產敞口的金融機構
一般來說，做空勢力通常選擇借入股票並賣出，押注他們可以通過以後以更低的價格重新買回股票進而實現做空獲利。他們還利用信用衍生品、指數和股票來做空房東資產、房東的債務標的以及貸款人。
據標普全球(S&P Global)的統計數據，目前有接近13%比例的紐約社區銀行股票被做空，遠遠高於11月份的3%。其中一個重要的原因在於，該銀行是紐約多戶型公寓樓的重要參與者，這些公寓樓的租金受到控制或被迫處於穩定區間，因此這些公寓樓的實際價值一直在迅速下跌。
借貸成本上升導致多戶型住宅價值下降——需求降溫和供應增加也影響了價格
雖然寫字樓是房地產投資者特別關注的一個領域，但紐約社區銀行銀行最大規模的房地產敞口來自多家庭房屋住宅，該行坐擁着約370億美元的公寓貸款。這些貸款中有近一半是由租金管制的建築物所提供支持，這使得它們容易受到2019年通過的紐約州法規的影響，這些法規嚴格限制了房東們提高租金的能力。
2023年年底，美國聯邦存款保險公司(Federal Deposit Insurance Corp.)出售了約150億美元的貸款，這些貸款由受租金管制的建築擔保，獲得大約39%的交易折扣。另一個表明這些公寓樓面臨挑戰的跡象是，根據Trepp基於這些樓盤建成時間的分析，截至去年12月，紐約市擁有證券化貸款的租金穩定型公寓樓中，拖欠貸款的比例約爲4.9%，是其他公寓樓拖欠貸款比例的三倍。
Muddy Waters創始人Carson Block近期接受採訪時曾表示，自去年12月披露其對聚焦於美國和歐洲商業地產領域的黑石抵押信託(Blackstone Mortgage Trust )的空頭頭寸以來，對多戶型住宅市場出現困境的擔憂是該公司越來越“看空”黑石抵押信託的原因之一，並補充稱，這也可能對一些規模較小的商業銀行股票價格產生負面的連鎖反應。
有統計數據顯示，SPDR標普地區銀行ETF (S&P Regional Banking ETF)的持倉之中有接近四分之三的股票被賣空，這一比例自上週初以來增加了逾10個百分點。
最近一次空頭押注規模激增之際，交易員們普遍大幅降低對於美聯儲降息時機和降息幅度的預期。市場對美聯儲今年降息預期幅度持續降溫，從去年年末的150個基點降息預期大幅降至當前的降息約75基點——與12月FOMC利率點陣圖趨於一致。“CME美聯儲觀察工具”最新數據顯示，6月份降息概率在60%附近，利率期貨交易員們此前普遍押注3月爲首次降息時間點。美聯儲的官員們近期則紛紛表示，在經歷2022年以來的一系列大幅加息後，他們並不急於啓動貨幣寬鬆政策。
惠譽評級(Fitch Ratings)週三在一份報告中表示，美國商業寫字樓市場的復甦節奏將比金融危機後更爲漫長。該評級公司預計，到2025年，美國CMBS辦公室拖欠率將達到近10%，超過全球金融危機之後的歷史峯值。
越來越多的人投資者擔心，商業地產的問題可能將產生一些系統性的影響。在接受美國銀行(Bank of America Corp.)調查的全球基金經理中，超過40%的羣體現在認爲美國商業房地產領域是最有可能發生系統性信貸事件的來源，而1月份這一比例還不到四分之一。
公寓貸款出現的問題意味着，投資者們也在越來越關注商業房地產抵押貸款憑證類資產的表現，因爲這些債務即將面臨到期償還。
CRE CLOs將浮動利率短期貸款捆綁在一起，這些貸款通常用於收購和翻新租賃大樓。在受到基準利率上升和一些市場估值下降帶來的打擊後，這些借款人一直在苦苦掙扎。
標普全球數據彙編的數據顯示，發行這些證券資產的金融公司之一Arbor Realty Trust(ABR.US)的空頭份額約佔已發行股票的34.5%，而9月份這一比例大約爲21%。
對於商業地產，仍不乏對後市相對樂觀的分析師
房東以及所有者們似乎也成爲了被攻擊的目標。興登堡稱，Equinix在該做空機構的報告公佈後放棄了計劃中的債券發行，並且該公司操縱了會計操作。一位發言人曾表示，公司正在調查這一指控，並將在適當的時候作出迴應。
標普全球的統計數據顯示，本週早些時候，哈德遜太平洋地產公司的空頭羣體佔已發行股票的比例飆升至接近11%，爲去年10月以來的最高水平，而本月初的比例約爲7%。對波士頓地產的空頭押注比例則已升至近2.2%，高於去年12月的約1.2%，不過仍遠低於去年年中高達8.6%的水平。
來自全球知名評級機構晨星(Morningstar)的股票分析師凱文•布朗(Kevin Brown)的態度則相對樂觀，該分析師表示，大多數REITs資產專注於擁有基本面最好的建築標的，因此它們可以避免地段較差或質量較差的房地產所有者面臨的許多障礙。他預計美國房地產市場將在長期內穩定下來，寫字樓業主們將不必提供過於負面的激勵措施來吸引租戶，但他預計可能難以大規模復甦。“寫字樓剛性需求仍將存在，但不會像2019年那樣火爆。”該分析師表示。
Blackstone Mortgage Trust的一位發言人表示，公司將流動性提升至接近紀錄水平，並降低了槓桿率，同時保持強勁的盈利。Arbor拒絕置評，而哈德遜太平洋和波士頓沒有迴應媒體的置評請求。
美國商業地產困境或將持續到2025年
雖然美國商業地產價格一直在下跌，但私人股本買家基本上都在觀望，等待借款人開始違約和貸款惡化時出現更多的困境時價值進一步下跌。但是這種情況現在有可能正在改變，黑石集團(Blackstone Inc.)總裁Jon Gray本月表示，商業地產價值正在觸底，不久後將有機會從銀行和保險基金那裏購買可能不得不折價出售的資產。
歐洲房地產資金流入已轉爲負值
另一個銷售來源可能是房地產基金，近幾個月來，這類基金的撤資數量激增。晨星(Morningstar)編制的數據顯示，隨着歐洲房地產基金價值下跌，投資者2月份從歐洲基金中撤資近13億歐元，而去年同期的撤資規模僅略高於2500萬歐元。
例如，隨着美國和歐洲房地產市場持續低迷，瑞士信貸房地產國際基金在2023年的投資規模損失大約22%。文件顯示，截至去年年底，投資者已要求這家資產管理公司贖回該基金約23%的投資份額。
目前，西方國家商業寫字樓仍是商業地產市場最明顯的問題來源。MSCI Real Assets數據顯示，這些建築是將於2024年到期的逾20%商業地產貸款的抵押品。該機構表示，與其他資產的房東相比，這些建築的房東可能更難獲得貸款延期。
更加嚴峻的形勢在於，根據Trepp的統計數據，到2025年底，美國銀行業將面臨高達5600億美元的商業房地產債務到期，佔同期到期房地產債務總額的一半以上。尤其是類似紐約社區銀行這樣的中小型地區性銀行，它們對商業房地產的敞口非常大，可能會比規模更大的商業銀行受到更大的負面衝擊，因爲它們缺乏可以使自己免受衝擊的大型信用卡投資組合或投行業務。