智通財經APP獲悉，天風證券發佈研究報告稱，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源於高能級城市需求受抑和放量的影響，故一線及強二線城市新房高頻成交的邊際變化，仍是判斷基本面是否有二次走弱可能的關鍵依據。需求側LPR超預期下調，因城施策框架下各地“四限”調整進入新一輪發力期，有望帶動改善需求集中釋放，白名單等供給端融資支持力度持續加碼，預計24年供給側出清基本結束。行業基本面止跌企穩前，該行認爲需求不穩、政策延續，看好供需政策雙向發力對板塊行情的持續驅動。
標的方面：1)推薦優質地產龍頭：招商蛇口(001979.SZ)、保利發展(600048.SH)、中國海外發展(00688);2)推薦優質物管企業：招商積餘(001914.SZ)、保利物業(06049)等;3)建議關注保障房及城中村改造主題：綠城管理控股(09979)，城建發展(600266.SH)、天健集團(000090.SZ)、中華企業(600675.SH)。
天風證券觀點如下：
銷售端：高能級決定基本面
24年前3月，新建商品房銷售面積2.27億平，同比-19.4%，銷售額2.14萬億元，同比-27.6%，累計增速較2月均有小幅修復。該行認爲，2月基本面下修和3月基本面上修或主要源於高能級城市需求受抑和放量的影響，故一線及強二線城市新房高頻成交的邊際變化，仍是判斷基本面是否有二次走弱可能的關鍵依據。從4月前三週表現看，典型一線、二線城市新房銷售同比增速爲-29%、-37%，較3月分別修復11pct、7pct，但較4月前兩週分別下滑了16pct、1pct，一線城市高頻銷售走弱使基本面不確定性再度加劇。從季節性角度計算：21-23年前3月銷售面積成交佔全年比分別爲20.1%、22.9%、26.8%，若今年前3月成交佔比接近歷史最高的23年的26.8%，則預計24全年銷售面積8.5億平，同比-24.3%;若前3月成交佔比接近22年22.9%，則24全年銷售面積9.92億平，同比-11.2%投資端：投資與銷售增速背離
24年前3月，全國房地產開發投資2.21萬億元，同比-9.5%，累計增速較2月下滑0.5pct。該行認爲，銷售修復背景下，投資端增速繼續背離說明企業信心欠缺、側面反映今年基本面或與22、23年呈現類似走勢，收入及行業預期等因素未發生本質變化。24年以來，成交增速與新盤推貨供給增速高度契合，反映存量去化壓力下，優質供給是影響銷售放量的關鍵，而一季度高能級土拍市場較冷淡的表現和開發投資體量的繼續下滑，或造成下半年供貨“量質雙淡”，也造成年內金九銀十成交能否二次放量的隱憂。
24年前3月，房屋新開工面積17283萬平方米，同比-27.8%，累計降幅較2月收窄1.9pct，參考20-23年走勢勢，今年年內二三季度增速仍有走弱的可能。房屋竣工面積15259萬平方米，同比-20.7%，累計降幅較2月擴大0.5pct。自22年8月“保交樓”提出後的一年，竣工同比增速持續回升，但23年8月後再次呈現下滑趨勢，說明21年後開工規模降幅擴大的趨勢已在竣工端顯現，今年年內竣工增速或繼續走弱。
融資端：資金來源的結構性變化
24年前3月，房地產開發企業到位資金25689億元，同比-26.0%，累計降幅較2月擴大1.9pct。其中，國內貸款累計降幅收窄反映外部融資開始發力，主要或得益於融資協調機制等信貸端利好;定金和預售款及個人按揭端口增速走弱主要源自於銷售仍在承壓。從到位資金各分項佔比看，24年前3月，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸佔比分別爲19%、36%、31%、15%，較去年同期分別+4pct、+5pct、-5pct、-4pct。該行認爲，到位資金規模持續減少和更爲依靠外部融資的結構性變化，也可以一定程度解釋開發投資的弱勢。相對於舉債擴張所承擔的虧損風險，房企或更傾向於儲備子彈、側重存量去化，繼續等待更明確的市場底。
4月新房、二手房同比降幅收窄
新房市場本週成交246萬平，月度同比-35.76%，相較上月改善7.58pct;累計庫存11156萬平，一線、二線、三線及以下去化加速。二手房市場本週成交172萬平，月度同比-19.73%，相較上月改善9.33pct。4月8日-4月16日，土地市場成交建面1403萬平，滾動12周同比-11.23%;成交總額109億元，滾動12周同比-13.58%;全國平均溢價率4.58%，滾動12周同比-0.62pct。
風險提示：行業信用風險蔓延;行業銷售下行超預期;因城施策力度不及預期