智通財經APP獲悉，4月23日，中指院發佈2024年一季度中國寫字樓租金指數研究報告。中指院指出，整體來看，2024年一季度，宏觀經濟呈恢復態勢，企業經營情況穩定向好，重點城市寫字樓市場活躍度提升，但市場以價換量態勢未改，寫字樓租金仍下行。
根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2024年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金爲4.68元/平方米/天，環比下跌0.47%。從不同商圈表現來看，一季度寫字樓租金環比上漲的商圈佔26.3%，租金環比下跌的商圈佔71.3%，2.5%的商圈租金環比持平。
從行業宏觀環境來看，2024年中國宏觀經濟總體開局良好，一季度實現GDP29.6萬億元，同比增長5.3%，增速較2023年四季度提升0.1個百分點。從三大需求來看，投資增速有所加快，消費、出口保持穩定增長。具體來看，2024年一季度，我國固定資產投資（不含農戶）同比增長4.5%，增速較2023年全年提升1.5個百分點，但房地產開發投資同比下降9.5%；社會消費品零售總額同比增長4.7%，服務零售額同比增長10.0%；貨物出口總額同比增長4.9%，增速較2023年全年提升4.3個百分點。
與此同時，服務業經濟亦穩中向好。2024年一季度我國服務業增加值同比增長5.0%，佔GDP比重爲59.0%，較上年同期提升0.4個百分點。服務業景氣水平持續回升，1-3月服務業商務活動指數連續3個月上升，其中3月指數爲52.4%；3月，服務業業務活動預期指數爲58.2%，表明服務業企業對行業恢復仍持有信心。
1. 租金變動：2024年一季度重點城市主要商圈寫字樓租金環比下跌0.47%
圖：2019年二季度-2024年一季度全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環比變化
數據來源：中國房地產指數系統
根據全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2024年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金爲4.68元/平方米/天，環比下跌0.47%。自2023年下半年起，重點城市寫字樓租賃需求已開始逐漸復甦；一季度，重點城市寫字樓市場延續上年四季度恢復態勢，部分區域寫字樓問詢、帶看較爲活躍，需求以續租、搬遷爲主。價格方面，租戶企業對成本控制仍較爲敏感，業主方爲抓住市場恢復機會降低空置，更加積極地採取下調租金報價、制定靈活的租賃條款等方式吸引租戶。
2. 商圈表現：租金上漲的商圈數量少量增加，杭州西溪、成都金融城等商圈租金小幅上漲
2024年一季度，一線城市樣本中，16.7%的商圈寫字樓租金環比上漲，80.6%的商圈寫字樓租金環比下跌，2.8%的商圈寫字樓租金與上期持平。二線城市樣本中，34.1%的商圈寫字樓租金環比上漲，63.6%的商圈寫字樓租金環比下跌，2.3%的商圈寫字樓租金與上期持平。
整體來看，一季度寫字樓租金環比上漲的商圈略有增加，部分重點發展現代商貿業、現代服務業、金融業的商圈，以及高端商務樓宇密集、知名企業聚集的商圈租金小幅上漲。部分信息技術、數字經濟產業較爲發達的商圈，以及樓宇間競爭較爲激烈的核心商圈租金仍下跌。
圖：2024年一季度寫字樓租金環比漲跌幅較大的商圈
數據來源：中國房地產指數系統
2024年一季度，26.3%的樣本商圈寫字樓租金環比上漲，佔比較2023年四季度上升3.8個百分點。具體來看，杭州西溪、成都金融城2個商圈租金環比漲幅相對較大，均爲0.55%；武漢光谷、青島中央商務區、成都春熙路等16個商圈租金環比漲幅在0.1%-0.5%之間；天津勸業場、重慶解放碑、南京奧體3個商圈寫字樓租金環比漲幅在0.1%以內。
與此同時，71.3%的樣本商圈寫字樓租金環比下跌，佔比較2023年四季度下降2.5個百分點。具體來看，深圳後海、天津華苑等11個商圈寫字樓租金環比跌幅在1.0%以上，其中深圳後海商圈跌幅最大，爲1.69%；廣州環市東、深圳寶安中心區、天津友誼路等20個商圈環比跌幅在0.5%（含）-1.0%之間，上海五角場、長沙南湖路、成都人民南路等23個商圈環比跌幅在0.1%-0.5%之間；上海虹橋、漕河涇、徐家彙3個商圈租金趨穩，環比跌幅在0.1%以內。海口濱海大道、上海南京西路商圈寫字樓租金環比持平。
3. 租金趨勢：年內寫字樓租賃需求有望保持釋放，市場或延續當前以價換量態勢，短期內寫字樓租金或繼續調整
展望未來，兩會政府工作報告明確提出要“大力推進現代化產業體系建設，加快發展新質生產力”，預計今年宏觀政策將繼續發力，激發經營主體活力，重點城市寫字樓租賃需求有望保持釋放。業主方或繼續採取以價換量措施降空置，短期內重點城市寫字樓租金或將繼續調整。
重點城市寫字樓市場表現
1. 供需趨勢：2024年一季度，寫字樓租賃需求延續復甦態勢，部分城市空置壓力減輕
1)總建築面積：一季度，部分一線城市有新增供應入市，二線代表城市供應節奏普遍放緩
圖：截至2024年3月底重點城市甲級寫字樓總建築面積
數據來源：中指數據CREIS
根據中指數據，截至2024年3月底，重點城市甲級寫字樓總建築面積共3.63億平方米，部分一線城市有新增供應入市，二線代表城市供應節奏普遍放緩。其中，一線城市甲級寫字樓項目總建築面積共1.84億平方米，佔重點城市甲級寫字樓總量的50.6%，存量相對較多；北京、上海甲級寫字樓總建築面積均超5500萬平方米，深圳、廣州在2400-3100萬平方米之間。二線代表城市甲級寫字樓項目總建築面積共1.80億平方米，佔重點城市總量的49.4%；不同二線城市存量有所差異，杭州、成都甲級寫字樓總建築面積在3000萬平方米以上，武漢、重慶、長沙、南京、天津在1000-3000萬平方米之間，青島、蘇州、南昌在500-900萬平方米之間。
2)空置率：2024年一季度，重點城市寫字樓需求總體延續恢復態勢，超半數代表城市甲級寫字樓空置率較2023年底下降
圖：2023年二季度-2024年一季度重點城市甲級寫字樓空置率
數據來源：中指數據CREIS
根據中指數據，2024年一季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，爲11.5%；二線代表城市中，杭州、蘇州甲級寫字樓空置率分別爲12.0%、15.6%，市場供求相對平衡，青島、武漢、長沙等城市甲級寫字樓空置率相對較高，空置壓力相對較大。
從空置率變化來看，2024年一季度，重點城市寫字樓供應節奏總體有所放緩，多數城市以消化存量爲主，疊加寫字樓租賃需求延續恢復態勢，綜合因素影響下超半數代表城市空置率較2023年底小幅下降。具體來看，一線城市中，北京、廣州甲級寫字樓空置率均下降0.3個百分點；二線代表城市中，除成都、重慶、青島外的其他城市甲級寫字樓空置率均有不同程度的小幅下降，降幅均在0.5個百分點以內。
2. 大宗交易：2024年一季度，重點城市大宗交易市場活躍度較上年四季度提升，交易宗數環比增長兩成
表：2024年一季度15個重點城市部分大宗交易案例（交易金額>10億元）
數據來源：中指數據CREIS
2024年一季度，重點城市大宗交易市場活躍度較上年四季度略有提升。寫字樓租金指數重點監測的15個城市共監測到大宗交易24宗，較2023年四季度多4宗。分城市等級來看，一線城市共監測到已成交大宗交易14宗，佔比58%，其中北京、上海交易相對交多，分別爲6宗、5宗；廣深交易宗數合計爲3宗；二線代表城市共監測到已成交大宗交易10宗，青島、成都、南京各成交2宗，其他城市各成交1宗。
以披露交易金額的交易計算，2024年一季度重點城市共監測到已成交大宗交易約143億元，城市核心區位優質商辦資產較受投資人青睞，產生多筆較大金額交易，例如：友邦人壽24億元收購北京凱德·星貿95%的股權；領展房託23.8億元收購上海七寶萬科廣場剩餘50%權益等。分城市等級來看，一線城市交易金額爲111億元，佔比78%，其中北京交易金額較大，超70億元，上海交易金額在30億元左右，廣深交易金額均不足10億元；二線城市交易金額爲32億元，重慶交易金額最大，約16億元。
圖：2024年一季度15個重點城市大宗交易宗數佔比（按物業類型、買家類型分）
數據來源：中指數據CREIS
分物業類型來看，商辦類標的交易宗數佔比超六成。2024年一季度，重點城市大宗交易以商辦物業爲主，以商業、辦公類資產爲標的的大宗交易宗數佔比達63%；以酒店資產爲標的的交易宗數佔比爲13%；以工業廠房、文旅地產及其他類資產（含公寓、學校等）爲標的的交易宗數各佔8%。
機構投資人對核心城市優質資產關注度不減。以披露買家企業的交易計算，2024年一季度，內資企業買家交易宗數佔比約87%，依舊主導大宗交易市場需求。從買家所在行業來看，地方國企、房地產相關企業（含開發商、商管公司、住房租賃企業等）以及險資、信託基金等機構投資人收併購行爲相對活躍，交易宗數合計佔比近六成；在監測到交易金額的交易中，買家爲險資及信託基金的交易金額佔比約四成。從賣家所在行業來看，房地產相關企業（含開發商、商管公司等）佔比近五成。