地產換擋週期，與房地產高度關聯的物業管理行業在近幾年裏也面對着規模增長趨緩、盈利壓力增加等現實困境。據智通財經APP觀察，2023年港股物業企業業績進一步分化。一些關聯方經營穩健，抑或地產關聯業務佔比較小的物業公司，業績呈現出較強的發展韌性；而部分關聯方出現信用風險的物業公司業績壓力依然高企。
據港交所4月24日披露，泓盈城市運營服務集團股份有限公司（以下簡稱：泓盈服務）通過港交所主板上市聆訊，中金公司爲其獨家保薦人，物企市場再添一位資本市場新兵。
物業管理行業步入分化時代，頭部物企有意識地提高分紅率，以期吸引到更多投資者的目光。在此背景下，若沒有硬核實力，新上市的物企很難在資本市場脫穎而出。
背靠長沙城發集團
業績穩中有進
據招股書，泓盈服務是一家國有城市服務及運營提供商，業務運營主要位於湖南省長沙市。受城發集團影響，泓盈服務自成立起就傾向於管理公共城市空間。公司的物業管理服務主要針對公共及商業物業，住宅物業處於次要位置。
隨着公司繼續增長，公司利用公司於物業管理服務方面的經驗，並逐步鞏固公司於城市服務的競爭優勢。目前公司業務覆蓋物業管理服務、城市服務及商業運營服務。總之，泓盈服務的城市服務業務已產生穩定的收入及利潤，成爲公司增長的關鍵驅動力及業務的焦點。
截至2023年12月31日止年度，公司在管物業管理項目總數爲68個，在管建築面積爲11.1百萬平方米，城市服務板塊在管項目總數爲157個，包括4個照明系統運營項目、150個停車場運營項目及3個市政環衛項目；同期公司亦完成了85個園林綠化及工程項目，截至2023年12月31日有87個在建項目。截至2023年12月31日止年度，商業運營服務板塊在管項目總數爲50個，在管建築面積爲76.6萬平方米。
得益於業務增長，泓盈服務的業績穩中有進。2021年至2023年（以下簡稱：報告期內），公司營收分別爲4.32億元、5.29億元及6.52億元，年複合增長率爲22.9%；同期的年內利潤爲4084.1萬元、5359.6萬元及7017.8萬元；年複合增長率爲31.1%。
分業務來看，城市服務規模持續增長，一躍成爲公司的第一大業務。期內，該業務收入分別爲1.85億元、2.75億元及3.53億元，佔總營收比例分別爲42.9%、52%及54.2%，扛起營收半邊天。物業管理服務增速較慢，期內營收分別爲1.82億元、2.07億元及2.38億元，佔總營收比例分別爲44.6%、39.2%及36.5%；商業運營服務的營收分別爲5404.5萬元、4633.7萬元及6068.3萬元，佔總營收比例分別爲12.5%、8.8%及9.3%，營收佔比較小。簡言之，泓盈服務營收結構發生變化，城市服務成爲第一大主營業務，商業運營服務的收入佔比持續收窄，業務更爲聚焦。
值得關注的是，隨着業務規模的增長，泓盈服務的利潤表現並不亮眼，甚至出現下降態勢。期內，公司的綜合毛利率分別爲24.9%、23%及23.3%。其中增速最快的城市服務業務的毛利率分別爲21.6%、24.2%及22.1%，毛利率整體較爲波動。老牌物業管理服務毛利率下降明顯，期內分別爲20%、14.5%及15.2%。
值得一提的是，從公司業務發展似乎也不難看出，泓盈服務未來主要將以城市服務業務爲主的趨勢已經十分鮮明，這也在現階段已上市的物管企業中形成了一定的差異化。
囿於長沙
高依賴癥結難解
泓盈服務紮根長沙，作爲區域物業企業，其增長空間囿於長沙本地物業行業發展。
於往績記錄期間，泓盈服務的大部分收入來自湖南省長沙市的業務。報告期內，公司自長沙市獲得的收入分別爲4.26億元、5.23億元及6.47億元，佔總收入比例分別爲98.6%、99.0%及99.2%。同一時期，於物業管理服務板塊，公司於長沙市管理的總建築面積分別約爲1010萬平方米、970萬平方米及1050萬平方米，分別約佔截至有關日期於物業管理服務板塊在管總建築面積的95.1%、95.0%及95.3%。
然而，中國湖南省的物業管理市場競爭激烈且高度分散。按2022年的在管建築面積及總收入計，公司所有業務分部的市場份額分別約爲湖南省物業管理市場的0.66%及0.94%。按2022年城市服務收入計，泓盈服務的市場份額僅約爲湖南省城市服務市場的0.42%。
爲了擴大市場規模，泓盈服務轉型並開拓城市服務。
東方證券研報顯示，當前城市服務市場空間廣闊，狹義上看，2021 年城鄉社區環境衛生支出 2521 億，佔全部財政支出比例 1.0%，該比例 20 年以前穩中有增，20-21 年有所下降，目前環衛訂單並非全部釋放到市場，預計城服覆蓋率會持續提升。廣義上看，隨着城市運營管理的職能逐步從政府部門轉移至市場化機構，社區管理事務支出將有望推動城市服務市場繼續增長，21年城鄉社區環境衛生+管理事務支出共 6189 億元，佔全部財政支出比例 2.5%。
此外，城市服務收入來源爲政府財政預算，支付有保障、違約風險低，具有需求剛性持續、弱週期化等特點，市場受宏觀經濟調控因素影響較小。因此，在物業管理行業進入分化的當下，城市服務已將成爲各大企業探索的下一個增長點。
根據智通財經APP瞭解，除了拓展增長空間外，泓盈服務轉型城市服務與城發集團也有很大關係。
招股書顯示，泓盈服務的控股股東爲長沙城市發展集團有限公司(簡稱“長沙城發集團”)，由長沙市國資委全資擁有，直接擁有權益並有權行使泓盈服務95%的投票權。此外，長沙城發集團通過另一發起人嶽麓山公司間接擁有泓盈服務已發行股本總額餘下5%的權益。
自泓盈服務成立以來，與城發集團的長期關係無疑是其發展的最大驅動力。近三年以來，該公司從城發集團及其聯繫人(按項目來源劃分)獲得的總收入分別爲2.12億元、3.03億元和3.49億元及4.20億元，佔總收入比例分別爲70.2%、66.0%及64.4%。
這在一定程度上爲泓盈服務發展至今提供了穩定而堅實的業務來源和收入基礎，但另一方面也意味着其業務極其仰賴於長沙城發集團，關聯交易佔比過高同步意味着，與母公司的深度綁定也將深受其影響：期內，最大客戶城發集團及其聯繫人分別貢獻42.4%、44.4%及44.4%的收入，佔貿易應收款項總額相當大的一部分。
綜上，隨着近幾年地產行業深度調整，物管行業也進入分化階段。此時登陸資本市場，泓盈服務因聚焦城市服務而區別於一般物企，然而，盈利能力不穩、囿於長沙也是其發展中的不足之處。